Résiliation bail manquement grave — procédure d'urgence et modèle

En droit français, il n'existe pas de congé 'immédiat' comparable à l'Unconditional Quit américain. Cependant, en cas de manquement particulièrement grave du locataire, le bailleur peut engager une procédure accélérée devant le juge des référés pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Les manquements graves justifiant une procédure d'urgence incluent : activités illicites dans le logement (trafic de stupéfiants, recel), violences ou menaces graves envers le bailleur, les voisins ou les autres occupants, dégradations volontaires majeures compromettant la sécurité du bâtiment, mise en danger de la vie d'autrui par le comportement du locataire. Le référé (art. 834-836 CPC) permet d'obtenir une décision rapide en cas d'urgence ou de trouble manifestement illicite. Le juge des référés peut ordonner l'expulsion du locataire dans un délai beaucoup plus court que la procédure au fond. Toutefois, la trêve hivernale s'applique même aux ordonnances de référé — aucune expulsion ne peut être exécutée du 1er novembre au 31 mars, sauf exceptions (squatteurs du domicile principal). Si le bail contient une clause résolutoire, le bailleur peut faire délivrer un commandement ou une sommation par commissaire de justice, puis saisir le tribunal pour constater la résiliation. Pour les manquements les plus graves (activités illicites), la résiliation judiciaire peut être obtenue même en l'absence de clause résolutoire, le juge appréciant la gravité du comportement. Parallèlement à la procédure civile, le bailleur peut et doit signaler les activités illicites ou les violences à la police ou à la gendarmerie. Les procédures pénales et civiles sont indépendantes et peuvent être menées simultanément. DocuGov.ai génère un courrier de mise en demeure préalable et un résumé de la procédure applicable. Pour la saisine du juge des référés, le recours à un avocat est indispensable.