Impayés de loyer — commandement de payer, modèle et procédure

En France, l'expulsion d'un locataire pour impayés de loyer suit une procédure strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et le Code des procédures civiles d'exécution. Aucune étape ne peut être contournée — le bailleur qui tente un raccourci voit systématiquement sa procédure annulée. La première étape est le commandement de payer. Si le bail contient une clause résolutoire (ce qui est le cas de la quasi-totalité des baux d'habitation), le bailleur doit faire délivrer par un commissaire de justice (anciennement huissier) un commandement de payer visant la clause résolutoire. Ce commandement indique les sommes dues, mois par mois, et accorde au locataire un délai de deux mois pour régler sa dette (art. 24, I de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire qui paie l'intégralité dans ce délai fait échec à la clause résolutoire — le bail continue. Si le locataire ne paie pas dans le délai de deux mois, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir un jugement d'expulsion. Le juge peut toutefois accorder des délais de paiement au locataire, pouvant aller jusqu'à trois ans (art. 24, V), si celui-ci est en mesure de régler sa dette de manière échelonnée. Pendant ces délais, la clause résolutoire est suspendue. Si le locataire respecte l'échéancier, la clause est réputée n'avoir jamais joué. La trêve hivernale interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de l'année suivante (art. L412-6 du CPCE). Aucune expulsion avec le concours de la force publique ne peut être exécutée pendant cette période, même si un jugement d'expulsion a été prononcé. La trêve ne s'applique pas dans certains cas exceptionnels (squatteurs du domicile principal, relogement assuré). En l'absence de clause résolutoire dans le bail, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal. La procédure est plus longue et l'issue plus incertaine — le juge apprécie souverainement si les impayés justifient la résiliation. Le signalement des impayés à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions) est obligatoire dès le commandement de payer (décret du 30 octobre 2015). Le commissaire de justice doit notifier le commandement à la CCAPEX et au préfet. L'objectif est de déclencher une intervention sociale avant que la situation ne devienne irréversible. À chaque étape, le bailleur doit respecter des formalités précises sous peine de nullité. Le commandement de payer doit être délivré par commissaire de justice (jamais par lettre recommandée). Il doit mentionner le montant des sommes réclamées, viser la clause résolutoire du bail, indiquer le délai de deux mois et informer le locataire de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL). Un commandement ne respectant pas ces mentions est nul. Toute forme d'expulsion de fait — changement de serrure, coupure d'eau ou d'électricité, retrait des affaires — est un délit puni de trois ans d'emprisonnement et 30 000 euros d'amende (art. 226-4-2 du Code pénal). DocuGov.ai génère un courrier professionnel de mise en demeure préalable et un résumé de la procédure adaptée à votre situation. Pour le commandement de payer lui-même, le recours à un commissaire de justice est obligatoire et ne peut être remplacé par un courrier. En cas de complexité (HLM, aide juridictionnelle du locataire, surendettement), consultez un avocat.