Incumplimiento contrato alquiler — requerimiento, resolución y modelo

En España, cuando un inquilino incumple sus obligaciones contractuales, el arrendador puede resolver el contrato de arrendamiento con base en el artículo 27.2 de la LAU. Las causas de resolución incluyen: (a) falta de pago de la renta o cantidades asimiladas; (b) falta de pago de la fianza o de su actualización; (c) subarriendo o cesión no consentidos; (d) realización de daños causados dolosamente o de obras no consentidas; (e) cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; (f) cuando la vivienda deje de estar destinada a vivienda habitual permanente. El procedimiento comienza habitualmente con un requerimiento formal al inquilino, exigiendo el cese del incumplimiento dentro de un plazo razonable. Aunque la LAU no exige un requerimiento previo obligatorio para la resolución (salvo en el caso de impago, donde la enervación del art. 22.4 LEC introduce un mecanismo específico), enviar un burofax documentando el incumplimiento es altamente recomendable: constituye prueba de buena fe procesal y puede facilitar la resolución extrajudicial. Si el inquilino no cesa en el incumplimiento, el arrendador debe interponer demanda de resolución contractual ante el Juzgado de Primera Instancia. El procedimiento es el juicio verbal (art. 250.1.1.º LEC) con las especialidades del art. 440.3 LEC. Se puede acumular la acción de resolución con la reclamación de daños y perjuicios. El subarriendo no consentido es una de las causas más frecuentes, especialmente con la proliferación de alquileres turísticos (Airbnb). El arrendador que descubre que su inquilino subarrienda habitaciones o la totalidad de la vivienda sin autorización puede resolver el contrato inmediatamente. Las actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas constituyen causa de resolución sin necesidad de requerimiento previo, dado su carácter grave. El arrendador debe documentar las actividades con informes policiales, denuncias de vecinos o actas de la comunidad de propietarios. DocuGov.ai genera un requerimiento formal documentando el incumplimiento con fechas y pruebas, exigiendo el cese y advirtiendo de la resolución contractual. Para la demanda judicial se requiere abogado y procurador.