Congé du bailleur — reprise, vente, motif légitime | Modèle

En France, le bailleur d'un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 ne peut donner congé au locataire qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de six mois, et uniquement pour l'un des trois motifs limitativement énumérés par l'article 15 : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux. Un congé sans motif valable ou donné en cours de bail est nul. Le congé pour reprise (art. 15, I) permet au bailleur de reprendre le logement pour y habiter lui-même ou pour y loger son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire, ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint/partenaire). Le bailleur doit indiquer dans le congé le nom et l'adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien. Le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de la reprise — un congé frauduleux expose le bailleur à des dommages-intérêts. Le congé pour vente (art. 15, II) est donné lorsque le bailleur souhaite vendre le logement libre de toute occupation. Le locataire dispose d'un droit de préemption : il peut acquérir le logement aux conditions indiquées dans le congé. Le congé doit mentionner le prix et les conditions de la vente. Le locataire a un délai de deux mois à compter de la réception du congé pour se porter acquéreur. Le congé pour motif légitime et sérieux (art. 15, I, al. 3) est un motif résiduel qui couvre des situations telles que : manquements répétés du locataire aux obligations du bail (troubles de voisinage, défaut d'entretien, sous-location non autorisée), nécessité de réaliser des travaux importants rendant le logement inhabitable, ou impossibilité pour le bailleur de maintenir le bail pour des raisons indépendantes de sa volonté. Le motif doit être réel et sérieux — les tribunaux apprécient au cas par cas. Formalisme du congé : Le congé doit être notifié au locataire par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier), ou remis en main propre contre récépissé ou émargement (art. 15, I, al. 1). Il doit parvenir au locataire au moins six mois avant l'échéance du bail. Le congé doit reproduire les cinq premiers alinéas du II de l'article 15 de la loi (dispositions relatives au droit de préemption en cas de vente) ou, en cas de reprise, les informations sur le bénéficiaire. Protections du locataire : Le locataire de plus de 65 ans dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur ne peut recevoir un congé que si le bailleur lui propose un relogement correspondant à ses besoins et à proximité géographique (art. 15, III). Cette protection s'applique également si le locataire a à sa charge une personne remplissant ces conditions d'âge et de ressources. Le non-respect de cette obligation rend le congé nul. Durée du bail et renouvellement : Le bail d'habitation a une durée minimale de 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (bailleur personne morale). Le congé ne peut être donné qu'à l'échéance du bail. Si le bailleur ne donne pas congé, le bail est renouvelé tacitement pour la même durée. Le locataire peut, de son côté, donner congé à tout moment avec un préavis de 3 mois (réduit à 1 mois dans certaines situations : zone tendue, perte d'emploi, premier emploi, mutation, état de santé). Après expiration du congé, si le locataire ne quitte pas les lieux, le bailleur doit obtenir un jugement d'expulsion devant le tribunal judiciaire, puis faire exécuter le jugement par un commissaire de justice. La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) interdit l'exécution de toute mesure d'expulsion pendant cette période. DocuGov.ai génère un projet de congé conforme à la loi du 6 juillet 1989, avec les mentions obligatoires pour le motif choisi. Pour le congé par commissaire de justice (forme la plus sûre juridiquement), le recours à un professionnel est nécessaire. En cas de doute sur le motif ou les protections applicables, consultez un avocat.