Kündigung Mietrückstand — Muster & Generator | Fristlos + Ordentlich

Mietrückstände sind der häufigste Grund für Wohnraumkündigungen in Deutschland. Das Mietrecht des BGB unterscheidet dabei zwei grundlegend verschiedene Kündigungswege, die in der Praxis regelmäßig kombiniert werden: die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB und die ordentliche Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die fristlose Kündigung setzt einen qualifizierten Rückstand voraus. Nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist (Buchstabe a) oder wenn er über einen längeren Zeitraum Rückstände angehäuft hat, die insgesamt zwei Monatsmieten erreichen (Buchstabe b). Eine vorherige Abmahnung ist bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB) — der qualifizierte Rückstand selbst ist die Pflichtverletzung. Die Schonfristregelung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gibt dem Mieter die Möglichkeit, die Wirkung der fristlosen Kündigung durch vollständige Nachzahlung abzuwenden. Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dies gilt allerdings nur einmal innerhalb von zwei Jahren und nicht, wenn zuvor bereits eine solche Heilung erfolgt ist. Eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung wird durch die Schonfristzahlung hingegen nicht berührt — sie bleibt wirksam. Genau deshalb ist die Kombination beider Kündigungen in der Praxis Standard. Die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB stützt sich auf die schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten. Der Zahlungsverzug stellt eine solche Pflichtverletzung dar. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate zum Monatsende (§ 573c BGB), bei Mietverhältnissen von fünf bis acht Jahren sechs Monate, ab acht Jahren neun Monate. Im Gegensatz zur fristlosen Kündigung erfordert die ordentliche Kündigung grundsätzlich eine vorherige Abmahnung, es sei denn, die Pflichtverletzung ist so schwerwiegend, dass eine Abmahnung entbehrlich erscheint. Das Kündigungsschreiben muss den Rückstand nachvollziehbar darstellen: geschuldete Miete, geleistete Zahlungen und offener Saldo — aufgeschlüsselt nach Monaten. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB) und den Kündigungsgrund angeben. Ein formloser Verweis auf Mietrückstände ohne konkrete Angaben genügt nicht. Das Schreiben sollte fristlose und ordentliche Kündigung klar trennen, damit im Streitfall erkennbar ist, welche Kündigung auf welcher Grundlage erfolgt. Nach Zugang der Kündigung muss der Vermieter — wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht — Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Die Zustellung der Klage setzt die Schonfrist in Gang. Das gerichtliche Verfahren dauert in der Regel drei bis sechs Monate. Selbsthilfe — Schlösser austauschen, Strom abstellen, Möbel entfernen — ist nach deutschem Recht strafbar (Nötigung, § 240 StGB) und schadensersatzpflichtig, unabhängig davon, wie berechtigt die Kündigung sein mag. DocuGov.ai erstellt einen professionellen Kündigungsentwurf, der den Rückstand strukturiert darstellt, die richtige Anspruchsgrundlage zitiert und die Kombination fristloser und ordentlicher Kündigung korrekt formuliert. In komplexen Fällen — Sozialwohnung, Härteeinwand nach § 574 BGB, gewerbliche Mietverhältnisse — sollten Sie zusätzlich anwaltlichen Rat einholen.