Desahucio por impago — requerimiento de pago, modelo y procedimiento

En España, el desahucio por impago de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que establecen un procedimiento judicial específico: el juicio verbal de desahucio por falta de pago (art. 250.1.1.º LEC), con especialidades procesales diseñadas para agilizar la resolución. A diferencia de otros países, en España no existe un requisito legal de enviar un requerimiento de pago previo a la demanda. Sin embargo, es altamente recomendable hacerlo por dos razones: primera, constituye una prueba de buena fe procesal; segunda, puede provocar el pago voluntario del inquilino sin necesidad de acudir al juzgado. DocuGov.ai genera requerimientos de pago formales que documentan la deuda y advierten de las consecuencias del impago. El procedimiento judicial comienza con la presentación de la demanda de desahucio ante el Juzgado de Primera Instancia correspondiente al lugar del inmueble. La demanda puede acumular la acción de desahucio (resolución del contrato y lanzamiento) con la reclamación de las rentas debidas. El juzgado admite la demanda y da traslado al inquilino, que dispone de 10 días hábiles para contestar u oponerse. La enervación de la acción (art. 22.4 LEC) es el mecanismo más relevante para el inquilino. Si el inquilino paga la totalidad de las rentas adeudadas y las que se devenguen hasta el momento del pago efectivo dentro de los 10 días hábiles siguientes a la notificación de la demanda, la acción de desahucio queda enervada — es decir, el contrato continúa como si la demanda no se hubiera interpuesto. Sin embargo, la enervación solo puede ejercerse una vez: si el inquilino ya enervó una acción de desahucio en los tres años anteriores, no puede volver a hacerlo (art. 22.4, párrafo segundo, LEC). El requerimiento de pago previo a la demanda tiene un efecto importante sobre la enervación: si el arrendador ha requerido de pago al arrendatario con al menos 30 días de antelación a la presentación de la demanda, el inquilino no podrá enervar la acción. Si el inquilino no paga ni contesta la demanda en plazo, el juzgado dicta decreto dando por terminado el juicio y señala fecha para el lanzamiento (desalojo forzoso). Si el inquilino se opone, se celebra vista y el juez dicta sentencia. El proceso de desahucio exprés puede resolverse en 2 a 4 meses si no hay oposición. El lanzamiento (ejecución del desalojo) lo realiza el servicio de auxilio judicial en la fecha señalada. Desde la reforma de 2019 (RDL 7/2019), cuando existen personas en situación de vulnerabilidad, el juzgado debe comunicar la situación a los servicios sociales, que pueden solicitar la suspensión del lanzamiento durante un plazo de 1 mes (prorrogable a 3 meses) para encontrar una alternativa habitacional. Para grandes tenedores, la suspensión puede extenderse hasta 5 meses. El arrendador no puede en ningún caso proceder al desahucio de hecho: cambiar cerraduras, cortar suministros, retirar pertenencias o intimidar al inquilino constituye un delito de coacciones (art. 172 CP) y puede dar lugar a responsabilidad penal y civil. La duración del procedimiento varía según el partido judicial. En grandes ciudades (Madrid, Barcelona), el desahucio puede tardar 4 a 8 meses. En partidos judiciales más pequeños, 2 a 4 meses. La acumulación de la reclamación de rentas debidas en la misma demanda es recomendable para evitar un segundo procedimiento. DocuGov.ai genera un requerimiento de pago formal previo a la demanda, que documenta la deuda mes a mes y advierte de las consecuencias del impago, incluyendo la imposibilidad de enervar la acción si el pago no se realiza en plazo. Para la demanda judicial propiamente dicha, es necesaria la intervención de abogado y procurador (obligatorio en desahucios por cuantía superior a 2.000 euros).