Manquement au bail — mise en demeure, résiliation et modèle

En France, lorsqu'un locataire manque à ses obligations contractuelles — sous-location non autorisée, troubles de voisinage, dégradations, défaut d'assurance, usage non conforme à la destination — le bailleur dispose de deux voies pour obtenir la résiliation du bail : la clause résolutoire (si elle figure au bail) ou la résiliation judiciaire. Si le bail contient une clause résolutoire visant le manquement en question, le bailleur doit faire délivrer par commissaire de justice un commandement ou une sommation d'avoir à respecter les clauses du bail, accordant au locataire un délai d'un mois pour se conformer (sauf pour le défaut d'assurance : délai d'un mois également). Si le locataire ne se conforme pas dans ce délai, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut saisir le tribunal pour constater la résiliation et ordonner l'expulsion. En l'absence de clause résolutoire, le bailleur doit demander la résiliation judiciaire du bail devant le tribunal judiciaire. Le juge apprécie la gravité du manquement et décide s'il justifie la résiliation. Cette voie est plus longue et plus incertaine. Avant toute action judiciaire, l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée AR est fortement conseillé. Elle documente le manquement, donne au locataire l'occasion de se conformer et constitue une preuve de bonne foi du bailleur. Les troubles de voisinage constituent un motif fréquent : bruits excessifs, comportements agressifs, activités illicites. Le bailleur est tenu de garantir la jouissance paisible aux autres locataires et peut voir sa responsabilité engagée s'il n'agit pas contre un locataire fautif. La sous-location non autorisée (art. 8 de la loi du 6 juillet 1989) est un motif de résiliation fréquemment invoqué, notamment avec le développement des locations touristiques de courte durée (Airbnb). La trêve hivernale (1er novembre – 31 mars) interdit l'exécution de toute expulsion pendant cette période, même si la résiliation a été prononcée. DocuGov.ai génère une mise en demeure professionnelle documentant le manquement et accordant un délai de régularisation. Pour les actes de commissaire de justice et les procédures judiciaires, le recours à un professionnel du droit est nécessaire.