Ordentliche Kündigung Mietvertrag — Eigenbedarf, Fristen & Muster

Im deutschen Wohnraummietrecht kann der Vermieter ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung nachweist (§ 573 Abs. 1 BGB). Eine grundlose Kündigung ist — anders als in vielen US-Bundesstaaten — im deutschen Wohnraummietrecht nicht möglich. Der Vermieter muss einen gesetzlich anerkannten Grund vorbringen und im Kündigungsschreiben konkret darlegen. Die wichtigsten Kündigungsgründe nach § 573 Abs. 2 BGB sind: Eigenbedarf (Nr. 2) — der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts; wirtschaftliche Verwertung (Nr. 3) — der Vermieter würde durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden; schuldhafte Pflichtverletzung durch den Mieter (Nr. 1) — allerdings nur als ordentliche Kündigung, wenn die Pflichtverletzung nicht schwer genug für eine fristlose Kündigung ist. Die Kündigungsfristen sind in § 573c BGB gestaffelt und richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses: bis 5 Jahre Mietdauer — 3 Monate zum Monatsende; 5 bis 8 Jahre — 6 Monate; über 8 Jahre — 9 Monate. Die Kündigung muss dem Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zugehen, damit die Frist zum Ende dieses Monats zu laufen beginnt. Ein verspäteter Zugang verschiebt die Frist um einen Monat. Die Eigenbedarfskündigung ist der häufigste und zugleich am stärksten umstrittene Kündigungsgrund. Der Vermieter muss den Eigenbedarf konkret begründen: Welche Person soll einziehen? Warum besteht der Bedarf gerade jetzt? Warum gerade diese Wohnung? Allgemeine Formulierungen wie 'ich brauche die Wohnung' reichen nicht aus. Vorgeschobener Eigenbedarf — wenn der Vermieter die Wohnung gar nicht selbst nutzen will, sondern nur den Mieter loswerden möchte — ist rechtswidrig und kann zu erheblichen Schadensersatzforderungen führen (§ 826 BGB). Der Mieter hat ein gesetzliches Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel (§ 574 BGB). Wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter oder seine Familie eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Typische Härtefälle: hohes Alter, schwere Krankheit, Schwangerschaft, Prüfungsphase bei Studierenden, Schwierigkeit der Ersatzwohnungssuche am örtlichen Mietmarkt. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich beim Vermieter eingehen (§ 574b BGB). Formelle Anforderungen an die Kündigung: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (§ 568 Abs. 1 BGB). Sie muss den Kündigungsgrund angeben — bei Eigenbedarf die konkrete Person und den Grund des Bedarfs. Sie muss den Mieter auf sein Widerspruchsrecht nach §§ 574-574b BGB hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Das Fehlen dieses Hinweises macht die Kündigung zwar nicht unwirksam, verlängert aber die Widerspruchsfrist. Die Kündigung muss von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt werden. Nach Ablauf der Kündigungsfrist muss der Mieter die Wohnung räumen. Tut er das nicht, muss der Vermieter Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen. Das Gericht prüft die Wirksamkeit der Kündigung und mögliche Härtegründe des Mieters. Das Verfahren dauert in der Regel 3 bis 9 Monate. Selbsthilfe — Schlösser austauschen, Strom abstellen, Möbel entfernen — ist strafbar (§ 240 StGB). Besondere Konstellationen: Bei Einliegerwohnungen (§ 573a BGB) kann der Vermieter ohne Angabe von Gründen kündigen, die Kündigungsfrist verlängert sich aber um drei Monate. Bei Werkwohnungen, öffentlich gefördertem Wohnraum und Geschäftsraum gelten Sonderregelungen. DocuGov.ai erstellt einen professionellen Kündigungsentwurf mit konkreter Eigenbedarfsbegründung, korrekter Kündigungsfrist und Hinweis auf das Widerspruchsrecht. In komplexen Fällen — Härteeinwand, Sozialwohnung, Mischmietverhältnisse — sollten Sie zusätzlich anwaltlichen Rat einholen.