Resolución contrato alquiler — causas, plazos y modelo

En España, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994, reformada por RDL 7/2019) establece un régimen de duración mínima obligatoria para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual que limita significativamente la capacidad del arrendador para poner fin al contrato. No existe la posibilidad de resolver el contrato sin causa durante el período de duración obligatoria. Duración mínima obligatoria: Si el arrendador es persona física, la duración mínima del contrato es de 5 años (art. 9.1 LAU). Si el arrendador es persona jurídica (sociedad, fondo de inversión), la duración mínima es de 7 años. Aunque el contrato se firme por un plazo inferior (por ejemplo, 1 año), se prorroga obligatoriamente año a año hasta alcanzar los 5 o 7 años, a no ser que el inquilino manifieste su voluntad de no renovar con al menos 30 días de antelación. Finalización al cumplir la duración mínima: Una vez cumplidos los 5 o 7 años, si ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de no renovar con al menos 4 meses de antelación (arrendador) o 2 meses (inquilino), el contrato se prorroga automáticamente por períodos anuales sucesivos hasta un máximo de 3 años adicionales (prórroga tácita, art. 10 LAU). Para que el arrendador pueda impedir esta prórroga, debe notificar al inquilino con al menos 4 meses de antelación a la fecha de vencimiento o de cualquiera de sus prórrogas. Recuperación de la vivienda durante la duración obligatoria por necesidad del arrendador (art. 9.3 LAU): El arrendador persona física puede recuperar la vivienda antes de cumplirse el plazo de 5 años si acredita que la necesita para destinarla a vivienda permanente para sí mismo o para sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. Requisitos: (1) debe haber transcurrido al menos 1 año desde la celebración del contrato; (2) el arrendador debe comunicar esta necesidad al arrendatario con al menos 2 meses de antelación a la fecha en que vaya a necesitar la vivienda; (3) si el arrendador no ocupa la vivienda en el plazo de 3 meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede optar entre volver a la vivienda con un nuevo contrato de 5 años o ser indemnizado con una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que reste de cumplir. Resolución por incumplimiento del inquilino (art. 27.2 LAU): El arrendador puede resolver el contrato en cualquier momento si el inquilino: (a) no paga la renta o cantidades asimiladas; (b) realiza actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas; (c) subarrienda o cede sin consentimiento; (d) causa daños dolosos o realiza obras no consentidas; (e) si la vivienda deja de estar destinada a vivienda habitual permanente del inquilino. Formalismo de la comunicación: La LAU no prescribe una forma específica para la comunicación de no renovación, pero es imprescindible que sea fehaciente — burofax con certificación de contenido y acuse de recibo es el medio más seguro. La comunicación debe indicar la fecha de finalización del contrato y, en su caso, la causa de resolución. Procedimiento judicial: Si el inquilino no abandona la vivienda tras la correcta notificación, el arrendador debe interponer demanda de desahucio por expiración del plazo contractual ante el Juzgado de Primera Instancia. El procedimiento es el juicio verbal con las especialidades del art. 440.3 LEC. El arrendador necesita abogado y procurador para cuantías superiores a 2.000 euros. El desahucio de hecho — cambiar cerraduras, cortar suministros, retirar pertenencias — es un delito de coacciones (art. 172 CP) que conlleva responsabilidad penal y civil, independientemente de que el arrendador tenga derecho a la resolución. DocuGov.ai genera un requerimiento formal de no renovación o resolución del contrato con las menciones y plazos conformes a la LAU. Para la demanda judicial, es necesaria la intervención de abogado y procurador.