Fristlose Kündigung ohne Abmahnung — schwere Verstöße & Muster

Bei besonders schwerwiegenden Verstößen kann der Vermieter nach § 543 BGB fristlos kündigen, ohne vorher abmahnen zu müssen. Die Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB entbehrlich, wenn der Vermieter den Verstoß nicht dulden muss, eine Fristsetzung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, oder besondere Gründe eine sofortige Kündigung rechtfertigen. Typische Fälle für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung: Straftaten in der Wohnung (Drogenhandel, Gewalt, Bedrohung), massive Gefährdung der Mietsache (Brandgefahr, strukturelle Schäden durch vorsätzliches Handeln), erhebliche Bedrohung oder tätlicher Angriff auf den Vermieter, Nachbarn oder andere Hausbewohner, fortgesetzte nachhaltige Störung des Hausfriedens trotz vorheriger Eskalation. Auch hier muss die Kündigung schriftlich erfolgen (§ 568 BGB), den konkreten Kündigungsgrund benennen und auf das Widerspruchsrecht hinweisen. Eine hilfsweise ordentliche Kündigung ist dringend empfehlenswert, da Gerichte die Schwelle für eine abmahnungsfreie fristlose Kündigung hoch ansetzen. Wenn das Gericht die fristlose Kündigung mangels ausreichender Schwere verwirft, greift zumindest die ordentliche Kündigung. Bei Gefahr für Leib und Leben sollte parallel zur Kündigung Anzeige bei der Polizei erstattet werden. In dringenden Fällen kann eine einstweilige Verfügung (Räumungsverfügung) beim Amtsgericht beantragt werden — die Hürde ist allerdings hoch und wird selten zugelassen. DocuGov.ai erstellt einen Kündigungsentwurf mit konkreter Darstellung des schwerwiegenden Verstoßes und Begründung, warum eine Abmahnung entbehrlich ist. Angesichts der hohen gerichtlichen Anforderungen ist in diesen Fällen immer eine anwaltliche Prüfung empfehlenswert.