Mietkaution zurückfordern: Vorlage

Ihre Situation verstehen

Ihr Mietverhältnis ist beendet, Sie haben die Wohnung geräumt, und Ihr Vermieter hat entweder die Mietkaution nicht innerhalb der gesetzlichen Frist zurückgezahlt, eine ungerechtfertigte Aufstellung der Abzüge vorgelegt, Abzüge für normale Abnutzung vorgenommen oder reagiert schlicht nicht. Typische Szenarien: - Vermieter hat die Kaution nicht zurückgezahlt oder keine detaillierte Aufstellung innerhalb der gesetzlichen Frist gesendet (variiert: 14-45 Tage in den meisten US-Bundesstaaten, in Deutschland üblicherweise 6 Monate) - Vermieter hat für normale Abnutzung abgezogen (verblasste Farbe, leichte Teppichabnutzung, kleine Nagellöcher), was gesetzlich nicht zulässig ist - Abzüge sind überhöht oder erfunden - Vermieter berechnet Reparaturen, die bereits vorher bestanden oder rein kosmetisch sind - Vermieter behauptet, Sie schulden Miete, die Sie bereits gezahlt haben - Kein Übergabeprotokoll bei Einzug wurde erstellt, sodass der Vermieter nicht nachweisen kann, dass Schäden von Ihnen verursacht wurden

Was Sie vorbereiten müssen

✓Original-Mietvertrag
✓Wohnungsübergabeprotokoll bei Einzug oder Fotos vom Einzugszustand
✓Wohnungsübergabeprotokoll bei Auszug oder Fotos vom Auszugszustand
✓Nachweis der Kautionszahlung (Quittung, Kontoauszug)
✓Nachweis der Räumung und Schlüsselrückgabe (schriftliche Bestätigung)
✓Jegliche Korrespondenz mit dem Vermieter über die Kaution
✓Aufstellung der Abzüge vom Vermieter (falls vorhanden)

Mietkaution in Deutschland: Höhe, Anlage und Rückzahlung

Die Mietkaution darf in Deutschland höchstens drei Nettokaltmieten betragen und ist vom Vermieter getrennt vom eigenen Vermögen anzulegen und zu verzinsen (§ 551 BGB). Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung muss der Vermieter die Kaution zurückzahlen, sobald ihm keine berechtigten Forderungen mehr zustehen.

Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht. Die Rechtsprechung gesteht dem Vermieter eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist zu, die je nach Fall regelmäßig bis zu sechs Monate beträgt. Ist absehbar, dass keine oder nur geringe Forderungen bestehen, ist ein unstrittiger Teil der Kaution früher auszuzahlen.

Welche Abzüge zulässig sind und wie Sie die Rückzahlung durchsetzen

Abzüge sind nur für berechtigte Forderungen zulässig, etwa für Schäden, die über die vertragsgemäße Abnutzung hinausgehen, oder für offene Nebenkostennachzahlungen. Normale Gebrauchsspuren wie verblasste Wandfarbe, kleine Dübellöcher oder übliche Teppichabnutzung darf der Vermieter nicht abziehen. Ein Übergabeprotokoll bei Ein- und Auszug ist im Streitfall das wichtigste Beweismittel.

Zahlt der Vermieter nach Ablauf der angemessenen Frist nicht, setzen Sie ihn mit einer schriftlichen Frist in Verzug. Bleibt die Zahlung aus, ist das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage beim örtlich zuständigen Amtsgericht der nächste Schritt. Kautionsstreitigkeiten sind dort regelmäßig schnell und kostengünstig zu klären.

Experten-Tipps

1Nennen Sie das spezifische Gesetz in Ihrem Bundesland/Land, das die Rückzahlungsfrist und die Strafen bei Verstößen festlegt.
2Fordern Sie den vollen Kautionsbetrag zurück, abzüglich nur solcher Abzüge, die Sie für rechtmäßig halten. Verhandeln Sie im Mahnschreiben keine gesetzlich geschuldeten Beträge weg.
3Erwähnen Sie die Strafbestimmungen - in vielen US-Bundesstaaten kann ein Vermieter, der eine Kaution unrechtmäßig einbehält, das Zwei- bis Dreifache der Kaution als Schadensersatz schulden.
4Wenn Sie keine detaillierte Aufstellung innerhalb der gesetzlichen Frist erhalten haben, verlieren Vermieter in vielen Rechtssystemen das Recht auf jegliche Abzüge.
5Versenden Sie das Mahnschreiben per Einschreiben an die rechtliche Adresse des Vermieters und gegebenenfalls an die Hausverwaltung.
6Das Amtsgericht ist für Kautionsstreitigkeiten meist schnell, kostengünstig und sehr geeignet - erwähnen Sie dies als Ihren beabsichtigten nächsten Schritt.

Praxishinweis zur Kautionsrückforderung

DocuGov.ai

Praktischer Hinweis

Der häufigste Streitpunkt ist die Abgrenzung zwischen normaler Abnutzung und ersatzpflichtigem Schaden. Wer beim Ein- und Auszug ein gemeinsames Übergabeprotokoll mit Fotos erstellt hat, steht im Streit deutlich besser da, weil der Vermieter den Zustand bei Übergabe nachweisen muss.

Verhandeln Sie im Mahnschreiben keine gesetzlich geschuldeten Beträge weg. Fordern Sie die volle Kaution zuzüglich Zinsen und ziehen Sie nur die Positionen ab, die Sie selbst für berechtigt halten. Das stärkt Ihre Position, falls es doch zum Verfahren kommt.

Häufige Fragen

Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Üblich ist eine angemessene Prüf- und Abrechnungsfrist von in der Regel bis zu sechs Monaten. Stehen dem Vermieter keine Forderungen zu, ist die Kaution unverzüglich zurückzuzahlen.

Darf der Vermieter für normale Abnutzung etwas abziehen?

Nein. Vertragsgemäße Gebrauchsspuren wie verblasste Farbe, kleine Dübellöcher oder übliche Abnutzung sind mit der Miete abgegolten und dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden. Zulässig sind nur Abzüge für echte Schäden oder offene Forderungen.

Muss die Kaution verzinst werden?

Ja. Der Vermieter muss die Barkaution getrennt von seinem Vermögen zu üblichen Zinsen für Spareinlagen anlegen (§ 551 BGB). Die Zinsen stehen Ihnen zu und sind mit der Kaution auszuzahlen.

Was kann ich tun, wenn keine Abrechnung kommt?

Setzen Sie dem Vermieter schriftlich eine konkrete Frist zur Rückzahlung und Abrechnung. Reagiert er nicht, können Sie die Forderung über das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage beim Amtsgericht durchsetzen.

Welches Gericht ist für Kautionsstreitigkeiten zuständig?

Zuständig ist das Amtsgericht am Ort der Mietwohnung. Das Verfahren ist auf Mietsachen eingespielt und für überschaubare Beträge vergleichsweise schnell und kostengünstig.

Mahnschreiben zur Rückzahlung der Mietkaution