Ihre Situation verstehen
Sie haben einen Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid oder Grundsteuerbescheid erhalten, den Sie für fehlerhaft halten.
Die häufigsten Fehlerszenarien:
- Falsche Grundstücksfläche: Das Finanzamt hat eine falsche Grundstücksfläche zugrunde gelegt. Prüfen Sie die Flächenangaben im Bescheid anhand des Grundbuchs und des Liegenschaftskatasters.
- Bodenrichtwert fehlerhaft angesetzt: Der verwendete Bodenrichtwert entspricht nicht dem tatsächlichen Wert Ihres Grundstücks. Prüfen Sie den Bodenrichtwert im BORIS-Portal und vergleichen Sie mit der tatsächlichen Lage.
- Gebäudedaten falsch: Wohnfläche, Baujahr, Gebäudeart oder Zustand des Gebäudes wurden falsch erfasst. Diese Daten beeinflussen die Bewertung erheblich.
- Grundsteuerwert überhöht im Vergleich zum Verkehrswert: Der festgestellte Grundsteuerwert übersteigt den tatsächlichen Verkehrswert Ihres Grundstücks deutlich. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass eine übermäßige Bewertung verfassungswidrig sein kann.
- Falsches Bewertungsmodell angewendet: Das Finanzamt hat das falsche Bewertungsverfahren angewendet (z.B. Ertragswertverfahren statt Sachwertverfahren) oder Fehler bei der Anwendung des Verfahrens gemacht.
- Befreiungen oder Vergünstigungen nicht berücksichtigt: Steuerbegünstigungen für denkmalgeschützte Gebäude, gemeinnützige Nutzung, Land- und Forstwirtschaft oder sozialen Wohnungsbau wurden nicht berücksichtigt.
- Grundsteuermessbetrag fehlerhaft: Der Messbetrag wurde falsch berechnet, weil die Steuermesszahl falsch angewendet oder die Zuordnung zu einer falschen Grundstücksart erfolgte.
- Doppelte Erfassung oder falsche Zuordnung: Das Grundstück wurde doppelt erfasst oder einem falschen Eigentümer zugeordnet.
- Stichtagsprinzip falsch angewendet: Die Verhältnisse zum Hauptfeststellungszeitpunkt (1. Januar 2022) wurden falsch erfasst. Zwischenzeitliche Veränderungen (Abriss, Umbau, Teilung) sind erst bei der Fortschreibung relevant.
- Ertragswertverfahren falsch angewendet (Bundesmodell): Bei Wohngebäuden im Bundesmodell wurden Nettokaltmiete, Restnutzungsdauer oder Bewirtschaftungskosten falsch angesetzt. Vergleichen Sie mit dem örtlichen Mietspiegel.
- Sachwertverfahren falsch angewendet: Bei Nichtwohngebäuden oder gemischt genutzten Grundstücken wurden Normalherstellungskosten, Alterswertminderung oder Marktanpassungsfaktoren falsch berechnet.
- Ländermodell-spezifische Fehler: In Baden-Württemberg (modifiziertes Bodenwertmodell), Bayern (wertunabhängiges Flächenmodell) oder anderen Ländern mit eigenem Modell wurden länderspezifische Parameter falsch angewendet.
Was Sie vorbereiten müssen
- ✓Grundsteuerwertbescheid und/oder Grundsteuermessbescheid des Finanzamts
- ✓Grundsteuerbescheid der Gemeinde
- ✓Grundbuchauszug mit Flächenangaben
- ✓Auszug aus dem Liegenschaftskataster
- ✓Bodenrichtwertinformation (BORIS-Portal)
- ✓Baupläne, Wohnflächenberechnung und Gebäudedokumentation
- ✓Gutachten über den Verkehrswert (falls vorhanden)
- ✓Nachweise für Befreiungen (Denkmalschutz, Gemeinnützigkeit)
- ✓Vergleichsdaten benachbarter Grundstücke
- ✓Kopie der Grundsteuererklärung (Feststellungserklärung)
⏰ Frist
Einspruch gegen Grundsteuerwertbescheid: 1 Monat ab Bekanntgabe. Einspruch gegen Grundsteuermessbescheid: 1 Monat. Widerspruch gegen Grundsteuerbescheid der Gemeinde: 1 Monat (in den meisten Bundesländern). Klage beim Finanzgericht: 1 Monat nach Einspruchsentscheidung. Im Zweifel fristwahrend Einspruch einlegen.
🏛️ Behörde
Finanzamt (Einspruch gegen Grundsteuerwert- und Messbescheid), Gemeinde (Widerspruch gegen Grundsteuerbescheid), Finanzgericht (Klage)
⚖️ Rechtsgrundlage
Grundsteuergesetz (GrStG), Bewertungsgesetz (BewG), Länderspezifische Grundsteuergesetze, Abgabenordnung (AO, Paragraph 347 ff. Einspruchsverfahren). BVerfG-Urteil zur Grundsteuer 2018.
Experten-Tipps
- 1Legen Sie fristwahrend Einspruch ein, auch wenn Sie die Begründung noch nachreichen. Die Frist von 1 Monat ist strikt und beginnt mit der Bekanntgabe des Bescheids.
- 2Prüfen Sie zuerst den Grundsteuerwertbescheid, da dieser die Grundlage für den Messbescheid und den Grundsteuerbescheid bildet. Fehler hier wirken sich auf alles aus.
- 3Vergleichen Sie die Flächenangaben im Bescheid mit dem Grundbuch und Kataster. Flächenfehler sind einer der häufigsten Gründe für fehlerhafte Bescheide.
- 4Prüfen Sie den Bodenrichtwert im BORIS-Portal Ihres Bundeslandes. Wenn der angesetzte Wert nicht zu Ihrer konkreten Lage passt, dokumentieren Sie die Abweichung.
- 5Wenn der Grundsteuerwert den Verkehrswert Ihres Grundstücks deutlich übersteigt, lassen Sie ein Gutachten erstellen. Das BVerfG hat eine übermäßige Bewertung als verfassungswidrig eingestuft.
- 6Beantragen Sie gleichzeitig Aussetzung der Vollziehung (AdV), um die Zahlung der strittigen Steuer bis zur Klärung auszusetzen.
- 7Prüfen Sie, ob Musterverfahren zu Ihrer spezifischen Frage beim Finanzgericht anhängig sind. Ein Ruhen des Verfahrens bis zur Entscheidung des Musterverfahrens kann sinnvoll sein.
- 8Für denkmalgeschützte Gebäude oder gemeinnützige Nutzung stellen Sie sicher, dass die entsprechende Befreiung beantragt und berücksichtigt wurde.
- 9Nutzen Sie die Beratung eines Steuerberaters oder der Grundeigentümerverbände (Haus und Grund). Die Kosten können sich bei fehlerhaften Bescheiden schnell amortisieren.
- 10Dokumentieren Sie alle Fehler systematisch und legen Sie für jeden Fehler die korrekten Daten mit Belegen vor.
- 11Vergleichen Sie Ihren Grundsteuerwert mit dem von Nachbarn mit ähnlichen Grundstücken. Große Abweichungen können auf Bewertungsfehler hindeuten.
- 12In Bayern (Flächenmodell) prüfen Sie, ob die Flächen und Äquivalenzzahlen korrekt sind. In Baden-Württemberg prüfen Sie den Bodenrichtwert und die Steuermesszahl.
- 13Erwägen Sie den Anschluss an ein Musterverfahren, um Kosten zu teilen und von einer Grundsatzentscheidung zu profitieren. Informieren Sie sich beim Bund der Steuerzahler über aktuelle Musterverfahren zur Grundsteuerreform.